关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

自4月中央政治局会议后，全国多个城市开始为楼市解限。然而截至4月底，在除上海、苏州、郑州、沈阳、长春外，完成首批供地的17个城市中，部分二线城市如天津出现了大幅宗地终止出让或流拍。4月土地出让延续了一季度城市间热度分化的态势，一线城市热度不减，部分二线城市土拍“遇冷”。房企4月拿地规模同比下降65%，国企成为当前土拍市场的中流砥柱，拿地占比近6成。

融资方面，房企4月发债607亿元，环比、同比跌幅均超3成。房企4月境内发债500亿元，环比下降29%。境外发债107亿元，环比下降36%。与此同时，4月境内发债的房企均为国资背景，仅有3家民企成功发行海外债。当前民企发行的高息海外债多为应对即将到期的债券，与投资人达成债券重组协议后发行的新票据以此实现债务展期，4月力高集团、金轮天地高息发行的美元票据均为此类。7月，房企即将迎来还债小高峰，单月到期债券规模高达986亿元，为年内单月最高，需关注部分民营房企债券违约风险。年内债券即将到期规模超百亿的房企共有14家，其中，9家为民营房企。除金地、新城企业运营相对稳定以外，恒大、富力、华夏幸福、佳兆业、阳光城、融创、世茂均遭遇不同程度的还债困境，融创近期多笔美元债券出现利息违约，年内上述7家房企即将到期债券规模超1100亿元，需持续重点关注。

资产证券化方面，4月，共有5单不动产ABS产品发行成功，合计规模122亿元。发行规模最大的不动产ABS产品为金茂以持有的办公项目作为底层资产发行的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”CMBS，该CMBS 3月通过审批4月即发行成功，发行规模87.08亿元，发行利率3.4%。CMBS基础资产北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，是金融街商圈内的稀缺优质物业，近三年平均出租率始终高于99%。

投资：17城完成集中供地，房企拿地同比大降6成

01） 4月房企拿地投资规模同比下降65%

截至4月底，除上海、苏州、郑州、沈阳、长春外，22个重点城市中有17个城市完成首批供地。4月，房企拿地规模同比下降65%。土地出让延续了一季度城市间热度分化的态势，一线城市如深圳8幅土拍地块全部触及最高限价，而部分二线城市如天津出现大幅宗地终止出让或流拍。

数据来源：CAIC数据库

2022年4月拿地排行榜前三位的企业分别是滨江集团、万科地产及绿城中国。值得注意的是拿地TOP10房企中，除首位拿地近200亿的滨江集团外，其余9席均为国企，国企成为当前土拍市场的中流砥柱。杭州起家的滨江集团2022年拿地不断，一季度便以近46亿元的拿地规模稳居一季度房企拿地TOP10，截至4月底，今年至今已累计拿地超200亿元。

数据来源：CAIC数据库

商办用地方面，4月商办用地出让成交较少。厦门象屿、龙岩亚琦置业、深圳地铁拿下4月商办用地拿地榜前三位。商住用地方面，4月拿地前三位的企业为武汉城建、中海地产、滨江地产。其中，武汉城建50亿拿下东莞50亿宅地，这是武汉城建集团继落子佛山之后，再进一步进驻东莞市场。该地块位于长安镇沙头社区，属于长安金沙站TOD地块，位置极为优越。周边即为滨海湾新区交椅湾，将打造科技创新产业集聚区。由于滨海湾新区没有商品房楼盘，该地块建成后将成为距离滨海湾新区最近的商住楼盘。地块占地面积5.8万㎡，容积率3.8，计容建筑面积约22万㎡。

数据来源：CAIC数据库

02）房企拿地溢价较去年年底略有回温

数据来源：CAIC数据库

融资：4月房企发债规模环比回落3成，民营房企平均发债利率再创新高

01）4月房企发债607亿，环比同比跌幅均超30%

4月，受美联储接连加息影响，央行公开市场操作相对保守，即3月回笼3000亿资金后4月继续回笼8000亿资金。受疫情反复影响，4月社融增长乏力，市场利率总体平稳。房企方面，4月房企境内发债500亿元，环比下降29%。境外发债107亿元，环比下降36%。截至4月底，今年至今房企发债总规模折合人民币1594亿元，同比下降超过4成。境内债券融资1791亿，同比下降34%。海外债融资424亿元，同比下54%。当前房企发行的海外债，特别是民企发行的高息海外债多为应对即将到期的债券，与投资人达成交换要约协议后发行的新票据实现债务展期，4月力高集团、金轮天地高息发行的美元票据皆为此类。

数据来源：CAIC数据库

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

融资成本方面，4月境内发债房企多为国企，融资利率回落至3.41%。海外债方面，受高息置换海外债的民企影响，房企4月海外债发行利率微涨至8.48%。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

02）金茂、华润单月发债超80亿元

从房企发行债券的类型分布来看，4月，房企公司债发行占比有所回升，发行158亿元，占比25%，超越中期票据居各类债券之首。4月，房企发行3年内到期债券规模最大，发行占比约64%。从等级来看，AAA级债券4月发行占比47%，较3月的36%略有提升。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

企业方面，金茂发行大额CMBS，华润发行多笔中期票据、公司债，企业单月融资规模均超80亿元。而房企发债TOP10房企中，国企占据7席。民企方面，除力高集团、金轮天地因海外债展期发行美元新票据外，旭辉于4月8日发行的2025年到期19.57亿港元6.95%有担保可换股债券因市场认购积极，4月12日另额外发行5.88亿港元，额外发行的债券发行价是本金额的100.75%，以此计算，实际发行利率下降了30个基点。由此，旭辉4月单月发行票息6.95%海外债折合人民币超22亿元，当前市场环境下实属难得。

03）民营房企平均发债利率再创新高

今年以来，国资房企平均发债利率持续走低，4月进一步降至3.41%。与之相对应的是，民企发债融资利率持续走高，4月攀升至9.79%，国企、民企融资利率分化加剧。4月，房企发债主体数量回落至35家，其中，仅有9%为民营房企，为今年以来最低。3、4月份，房企发债虽较年初有一定程度的恢复，但在经济大环境不乐观、疫情有所反复的当下，市场“用脚投票”，经营状态较好、现金流风险较小的国资房企仍为市场资金的第一选择。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

04）市场集中度：国企占比回升至8成以上

4月，国资房企发债规模进一步冲高，债券融资占比82%，较3月略有提升，去年四季度基本持平。民企则由3月的19%降至14%。为应对即将到期的海外债券，金轮天地债券重组计划获得通过，发行4.95亿美元新票据以交换到期债券，此笔债券为民企4月债券融资单笔规模最高。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

05）债务到期：7月房企近千亿债券即将到期

据CAIC统计，2022年三季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约2135亿元，其中，民企约有1327亿元债券到期，占比超6成。7月，房企单月到期债券规模达986亿元，为年内单月最高，需关注部分民营房企债券违约风险。下半年，民营房企合计共有2300亿债券即将到期，海外债约占总规模的56%。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

年内债券到期规模超百亿的房企共有14家，合计债券到期规模超2000亿元。其中，9家为民营房企。除金地、新城企业运营相对稳定以外，恒大、富力、华夏幸福、佳兆业、阳光城、融创、世茂均遭遇不同程度的还债困境。融创近期多笔美元债券出现利息违约，公司正积极寻求与票据持有人协商以达成一致的方式解决相应问题。年内上述7家房企即将到期债券规模超1100亿元，需持续重点关注。

数据来源：CAIC数据库

注：涉及海外债按1美元=6.7873人民币、

1港元=0.8648人民币折算

资产证券化：4月不动产ABS审批通过规模超200亿

4月，不动产ABS审批迎来小高潮，共有11单不动产ABS通过监管审批，合计规模236亿元，为年内新高，其中8单底层资产为零售商业项目。4月，共有5单不动产ABS发行成功，合计规模122亿元。其中，华润置地以持有的万象系列零售商业项目作为底层资产的ABS产品“中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划”、“中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项计划“分别通过审批，拟发行规模分别为80亿元、21.01亿元。此前，华润分别以持有的上海、成都、重庆万象城、成功发行3笔CMBS产品，累计融资120亿元。

数据来源：CAIC数据库

发行方面，4月成功发行的5单不动产ABS产品中有2单是以办公项目作为底层资产。4月，发行规模最大的不动产ABS产品为金茂以持有的办公项目作为底层资产发行的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”CMBS，该CMBS 3月通过审批4月即发行成功，发行规模87.08亿元，发行利率3.4%。CMBS基础资产北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，是金融街商圈内的稀缺优质物业。近三年平均出租率始终高于99%，主要租户包括中化系统内公司、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等。

数据来源：CAIC数据库

附表：2022年4月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP50

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